El desahucio express
Cuando hablamos de este tipo de desahucio estaremos ante una situación totalmente ilegal en la que una persona okupa una vivienda accediendo y permaneciendo en ella sin consentimiento del propietario.
Este desahucio fue creado en 2018 para enfrentar una situación que había proliferado a raíz de la crisis económica. Es un procedimiento verbal más breve, que permite al propietario de un inmueble instar el desalojo de la vivienda de los inquilinos que no abonan el precio pactado o bien unos okupas que se han instalado en la vivienda sin consentimiento de aquél.
Antes de la creación de este tipo de procedimiento de desahucio express en 2015, frente a los inquilinos que no abonaban el precio convenido en el contrato se ejercitaba el desahucio de inquilinos. En 2018 se amplió este desahucio express también para el caso de que unos okupas hubieran entrado en la vivienda sin permiso, aplicándose anteriormente el procedimiento de desahucio por precario.
Ciertamente, no se puede decir que los desahucios express tengan una duración concreta y limitada en el tiempo, pero sí que se ha acortado razonablemente el tiempo de procedimiento frente al desahucio previsto antes de 2015 y 2018.
Desahucio por incumplimiento contractual
El apartado segundo artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago o renta, por incumplimiento de obligaciones contractuales, por subarriendo, por la realización de obras no aceptadas, por actividades molestas, insalubres o ilícitas y cuando el objeto del contrato deje de ser la vivienda permanente. En este caso, el propietario podrá instar un desahucio por incumplimiento de contrato. El más habitual es el desahucio por impago de rentas.
Desahucio por finalización de contrato
Este desahucio está previsto para la situación en la que, teniendo un contrato de arrendamiento, éste termina y el inquilino no abandona el inmueble. En este caso, el propietario se verá obligado a forzar el desalojo de su propiedad, por lo que tendrá que instar el correspondiente desahucio por finalización de contrato.
Hay que tener en cuenta aquí que este desahucio no puede instarse una vez pasado el plazo de contrato inicial reflejado en el contrato si este es menor a cinco años.
Así, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que a pesar de que la duración habitual de los contratos de arrendamiento para vivienda habitual es de un año, el propietario deberá esperar el plazo mínimo de cinco años, que es la duración mínima de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
Hay que tener también en cuenta que, una vez llegado el término de esos cinco años, el propietario deberá enviar un burofax al inquilino informando de la finalización del contrato. En el caso de que no lo hiciera, el contrato se prorrogará anualmente y hasta un máximo de tres años más.
Una vez transcurridos esos 8 años de prórroga obligatoria y prórroga tácita, estaremos ante la llamada tácita reconducción, que es la prórroga anual del contrato si el arrendador no manifiesta su voluntad de recuperar la posesión de la vivienda.
Desahucio por precario
El precario es una situación en la que el propietario de una vivienda permite residir en la misma a otra persona sin recibir contraprestación alguna, es decir, sin recibir ningún tipo de alquiler. En esta situación, el inquilino de la vivienda es precarista y tiene un derecho de cesión del uso de la vivienda, pero no tiene ningún título con el que refrendar dicho derecho. En este tipo de casos, la situación del precarista termina cuando el propietario revoca dicho derecho de uso. Si esto ocurre y el precarista no abandona voluntariamente la vivienda, el propietario podrá instar el desahucio por precario.
Se debe destacar que, en los casos en que el proceso concluye con un contrato de alquiler, a través de la mediación se está contribuyendo a paliar una de las problemáticas más agudas de miles de personas que, como consecuencia de la crisis económica e inmobiliaria, están padeciendo severas dificultades en su modo de subsistencia.